Покупка жилья – большой шаг, и помимо процентной ставки и суммы кредита необходимо также учитывать собственный доход, другие финансовые обязательства и привычки. Эксперт банка Citadele объясняет, в какие мифы о жилищных кредитах верят люди и насколько они соответствуют действительности.
«У каждого банка есть свои четкие правила выдачи кредитов, основанные на законодательстве и внутренних правилах банка. В целом они похожи. На самом деле не существует какой-то одной конкретной причины, по которой заявка на кредит может быть автоматически отклонена, поскольку доходы, расходы и финансовое поведение человека всегда рассматриваются в комплексе. Некоторые минусы заемщика могут быть уравновешены определенными плюсами», - объяснила руководитель отдела розничного банкинга эстонского филиала Citadele Марина Хакиайнен.
В банк нужно идти «с чистого листа», то есть не иметь других кредитов, рассрочек и кредитной карты. На самом деле это не так: при принятии решения о выдаче кредита банк рассматривает доходы и расходы человека в целом, включая прочие существующие обязательства, такие как кредиты, платежи по рассрочке, кредитные карты и лизинг. Количество кредитов и обязательств не играет прямой роли, если имеется достаточный доход для покрытия всех этих кредитных обязательств. «Общее правило заключается в том, что все кредиты, лизинги, рассрочки, гарантии и другие кредитные обязательства не должны составлять более 40% дохода домохозяйства. Сюда также входят платежи по запланированному новому кредиту. При этом банк учитывает, например, и возможный рост ставки Euribor», - пояснила эксперт Citadele. Также важно показать банку, что человек способен делать сбережения и что счет не опустеет за несколько недель до зарплаты.
Нужно выбирать предложение с максимально низкой процентной ставкой. Процентная ставка и максимальная сумма кредита являются очень важными факторами при принятии решения о получении кредита, но учитывать также стоит другие условия и расходы, которые применяются к заемщику. Многие банки хотят, чтобы человек переводил свою зарплату в тот же банк, где находится его жилищный кредит. Поэтому стоит проверить, какие именно административные сборы взимает банк, какие возможности он предоставляет, насколько удобно пользоваться интернет-банком и приложением, а также какие дополнительные продукты необходимо приобрести, став клиентом банка. Однако даже если вы сначала решите обратиться в банк с более высокой процентной ставкой, в будущем кредит можно рефинансировать и таким образом сэкономить на выплате процентов.
Предприниматели и самозанятые лица кредит получить не могут. Предприниматель ничем не отличается от обычного наемного работника – конечно, если он честно и разумно выплачивает себе постоянную зарплату. Если банк видит, что выплаты не являются регулярными или они созданы искусственно с целью получения кредита, отношение к претенденту на кредит будет более критичным. «Если вам приходится идти на какие-то трюки, чтобы показать доходы, это заставляет банк задаться вопросом, почему предприниматель не может платить себе нормальную зарплату», - пояснила Хакиайнен.
Нельзя посещать казино и покупать лотерейные билеты. Можно, если это не носит регулярный и проблемный характер. Банк не откажет в кредите, если клиент, например, купил что-то в казино во время мероприятия или дня рождения. Однако если посещения казино или покупка лотерейных билетов происходят часто и на них уходит значительная часть дохода, банк расценит это как фактор риска.
Родителю-одиночке получить кредит практически невозможно. Хотя родителю-одиночке может быть сложнее справиться с высоким платежом по кредиту в ситуации, когда, например, снижается или исчезает доход, получение жилищного кредита для такого родителя не является невозможным. И здесь, по словам Хакиайнен, решение банка зависит в первую очередь от доходов и финансового поведения претендента на кредит: «Мы видим, разумно ли человек тратит деньги и, например, получается ли у него их откладывать, несмотря на сложные обстоятельства».
Покупка старой квартиры не играет большой роли при принятии решения о кредитовании. По словам Хакиайнен, некоторые клиенты предпочитают покупать более дешевое и старое жилье, чтобы затем отремонтировать его по своему вкусу. По сравнению с новыми зданиями, банку сложнее оценить состояние очень старых и изношенных квартир, что может усложнить процесс получения кредита, хотя и не станет решающим фактором. Также банк проверяет, соответствует ли жилье требованиям безопасности и есть ли у него разрешение на эксплуатацию.
Вам нужны 20% от стоимости в качестве первого взноса. На самом деле сумма первого взноса может быть и меньше. Многие банки предлагают гарантии KredEx и различные льготы для определенных категорий заемщиков, например, для молодых людей с высшим образованием или для покупателей жилья в сельской местности. Таким образом, первый взнос можно снизить, например, до 15–5%.
В 50 лет нет смысла даже пытаться получить жилищный кредит. На самом деле банки выдают ипотечные кредиты и людям старшего возраста. В этом случае банк учитывает возраст человека, его планы, доход, сбережения и общее финансовое поведение. Однако банк, скорее всего, предложит такому человеку кредит на срок менее 30 лет, что будет означать более высокий ежемесячный платеж.
При снижении Euribor платеж по кредиту сразу уменьшается. Он действительно снижается, но с задержкой. Ставка Euribor немного меняется каждый день, но это не влияет на ежемесячные платежи сразу. Указанная в кредитном договоре ставка Euribor пересматривается через регулярные промежутки времени в зависимости от того, к какому периоду Euribor привязан кредит. Например, в случае 6-месячной ставки Euribor изменение ощущается каждые шесть месяцев.