Покупая летний дом за границей, люди сталкиваются с множеством вопросов. С чего начать? Какой кредит оформить? Что именно нужно учитывать? Эксперт банка Citadele обозначила основные моменты, на которые следует обратить внимание.
Руководитель отдела розничного банкинга Citadele Марина Хакиайнен пояснила, что покупка недвижимости за границей по-прежнему остается уделом более состоятельных людей, но со временем становится доступнее и для обычных граждан: «Среди жителей Эстонии популярны страны с теплым климатом, такие как Италия и Испания, которые, судя по статистике использования банковских карт, стабильно востребованы в качестве мест отдыха».
Страна, где вы хотите купить недвижимость, определяет сам процесс покупки и конечную стоимость. «В разных странах, как известно, действуют разные законы, касающиеся покупки недвижимости в кредит, разрешений на эксплуатацию и кадастров, дополнительных сборов, аренды жилой площади и многого другого», - рассказала Хакиайнен. Она рекомендует начать этот долгий процесс с поиска местного консультанта: например, маклера или юриста, который хорошо знает рынок недвижимости и законы. «Он сможет поддержать человека с самого начала и помочь избежать неприятных ситуаций, когда, например, какой-то дополнительный сбор или обязательство становится для покупателя неожиданностью», - пояснила Хакиайнен.
В качестве залога по кредиту должна выступать находящаяся в Эстонии недвижимость
Если человек хочет жить в Эстонии, но приобрести летний дом за границей, он может обратиться за финансированием в эстонские банки. Для покупки недвижимости за рубежом подходит, например, кредит под залог недвижимости или потребительский кредит – для покупки недорогой квартиры. Однако с помощью жилищного кредита приобрести недвижимость за границей невозможно. «Жилищный кредит можно взять только в банке той страны, где человек работает и платит налоги», - отметила Хакиайнен. По ее словам, выступающая в качестве залога по кредиту недвижимость должна находиться в Эстонии: «Если человек хочет приобрести, например, квартиру в Финляндии, эту квартиру нельзя использовать в качестве залога по кредиту». Причина заключается в различиях в законах и практике стран в процессе оценки и учета залогового имущества.
Если же целью покупки зарубежной недвижимости является переезд в эту страну, следует обратиться в банк страны назначения. «Нужно учитывать, что подача заявки на кредит и его получение зависят от законов и правил, установленных для банков в стране назначения», - рассказала Хакиайнен.
Процентная ставка по кредиту под залог недвижимости обычно выше, а срок возврата кредита меньше
Как и при любом другом кредите, выдавая кредит на покупку недвижимости за границей, банк оценивает платежеспособность человека. «Банк производит расчеты, исходя из доходов и уже существующих финансовых обязательств: кредитов, кредитных карт и лизинга, а сам процесс аналогичен для каждого кредита», - объяснила Хакиайнен. Исходя из этого, устанавливается и максимальная сумма, которую человек может взять в долг. «Общее правило заключается в том, что все кредиты, лизинги, рассрочки, поручительства и другие кредитные обязательства не должны составлять более 40% дохода домохозяйства. Сюда также входят выплаты по запланированному новому кредиту. При этом банк также учитывает ситуацию, когда, например, Euribor может вырасти», - отметила Хакиайнен.
Хакиайнен обратила внимание на то, что процентная ставка по кредиту под залог недвижимости обычно выше, чем по жилищному кредиту, а срок возврата кредита короче: «Это означает, что человек может занять меньшую сумму денег, чем, например, взяв жилищный кредита, поскольку коэффициент кредитоспособности оказывается ниже». Также, по сравнению с Эстонией, при покупке недвижимости за границей кредит можно получить в отношении меньшей части стоимости залога: на примере банка Citadele, в случае приобретения зарубежной недвижимости – до 75% стоимости залога, тогда как для расположенной в Эстонии недвижимости – до 95%. «Это обязательно нужно учитывать с самого начала, чтобы выбрать недвижимость, соответствующую желаниям и финансовым возможностям», - добавила Хакиайнен.
В качестве доходов банк учитывает заработную плату, семейные пособия, родительскую зарплату, дивиденды и пособия по инвалидности. «Единоразовые доходы, такие как гонорары и премии, в состав доходов не включаются, поскольку они не оказывают на финансовое положение человека значительного влияния», - отметила Хакиайнен. Зарплата из-за границы и доход от аренды учитываются банком при выдаче кредита не в полном объеме, а с определенным коэффициентом.
«Процесс во многом похож на покупку недвижимости в Эстонии: нужно найти подходящий объект и компетентного консультанта, понять законы и обязательства, подать заявку на кредит. Затем банк оценивает кредитоспособность человека и выполнение им предыдущих кредитных обязательств. Кроме того, нужно предоставить банку акт оценки залогового имущества. Если все в порядке, можно заключить кредитный договор и оформить ипотеку у нотариуса», - сказала Хакиайнен. Договор купли-продажи недвижимости также необходимо отправить банку в течение трех месяцев после заключения сделки.