Мартиньш Аболиньш, экономист банка Citadele
Тон и тенденции на рынке недвижимости Латвии продолжают задавать Рига и близлежащие к столице города, что в определенной степени закономерно, так как большинство сделок с недвижимостью в Латвии заключается именно здесь. Тем не менее, помимо Риги в Латвии есть и другие города, жилье в которых может представлять интерес для потенциальных покупателей.
В Риге в 90% случаев покупается квартира, в крупнейших городах в 60-80% случаев – дом
По сравнению с Ригой цены на жилье в других городах Латвии значительно ниже, поэтому покупатели часто вместо квартиры могут позволить себе выбрать частный дом. За пределами Риги новых проектов строится мало, и предпочтение отдается реновации и утеплению имеющегося жилья.
Если анализировать количество сделок, то самая большая активность на рынке недвижимости за пределами Риги наблюдается в городах республиканского значения (Даугавпилс, Елгава, Екабпилс, Юрмала, Лиепая, Резекне, Валмиера и Вентспилс), в которых было заключено примерно четверть сделок с недвижимостью в Латвии. Таким образом, крупные города по числу сделок занимают второе место сразу после Риги и Рижского региона, где за последний год было заключено соответственно 35% и 10% от общего числа сделок с жилой недвижимостью. Остальные 30% сделок приходятся на другие города и волости.
Соотношение средней заработной платы и цен на жилье – купить недвижимостью в регионах легче
Ситуация на рынке жилой недвижимости в Рижском регионе и в других местах в Латвии сильно отличается. Так, примерно 90% всех сделок, совершаемых в Риге, - это операции с квартирами, в то время как в остальной Латвии сделки с квартирами в целом составляют всего лишь немногим больше половины всех операций с жилой надвижимостью. За пределами Риги только в Даугавпилсе доля квартир на рынке недвижимости превышает 90%, в остальных городах этот показатель колеблется в пределах 60-80%, а в волостях большую часть сделок с недвижимостью образуют операции с частными домами.
Впрочем, самая большая разница между рынком недвижимости в Риге и в других городах Латвии заключается в ценах на жилье, которые за пределами Риги значительно ниже. На уровень цен на жилье влияет масса факторов, основным из которых является размер доходов населения. Несмотря на то, что уровень доходов за пределами Риги ниже, чем в столице, различия в средней заработной плате между разными регионами Латвии являются не столь выраженными, как в ценах на жилье. Например, если в Риге средняя заработная плата до уплаты налогов в прошлом году была немного ниже 900 евро, то в остальных регионах она колебалась в пределах 550-700 евро, что составляет примерно 60-75% от средней зарплаты в Риге. При этом цены на квартиры и частные дома в крупных городах примерно на 60-80% ниже, чем Риге, не считая новостроек и новых проектов. Таким образом, можно сказать, что жилье в регионах стоит дешевле, чем Риге, если отталкиваться от средней заработной платы.
Благодаря более низким ценам на жилье в региональных городах Латвии, люди чаще могут позволить себе купить частный дом. Преимущественно это дома, построенные в прошлом веке, площадью до 110 кв.м, которые по цене являются более доступными, чем новостройки. В свою очередь в сегменте квартир новых проектов многоквартирных домов строится мало или не строится вовсе, однако намного активнее используется финансирование структурных фондов ЕС на реновацию и утепление жилого фонда.
По данным Министерства экономики, за последние шесть лет в Латвии было утеплено и реновировано 753 многоквартирных дома, из которых лишь 42 находятся в Риге. Утепление позволяет значительно продлить срок службы здания и это намного дешевле, чем строительство нового жилья. Планируется, что в ближайшие пять лет объем финансирования на утепление жилых домов вырастет в два раза до 150 миллионов евро, что позволит увеличить число реновированных домов до 1500 единиц. Учитывая то, что в Риге процесс утепления жилых домов по-прежнему идет очень медленно, это позволит другим городам продолжать инвестировать средства в восстановление жилого фонда, тем самым увеличивая предложение качественного и доступного жилья за пределами Риги.