Aizvadītais gads nekustāmo īpašumu tirgū paliks atmiņā ar lielām cenu šūpolēm un neierasti plašu dzīvokļu piedāvājumu otrreizējā tirgū un sērijveida projektos. Tipveida projekti joprojām izmitina lielāko daļu Rīgas iedzīvotāju – kuras sērijas nami šobrīd ir pieprasītākie, kāda ir šo ēku problemātika, un kā tiek noteikta individuāla dzīvokļu vērtība darījuma veikšanai bankā?
“Pērn Rīgā pieprasītākie bija 119.,104. un 103. sērijas dzīvokļi, un pircēji šajos projektos visbiežāk novērtē plānojumu, kas mēdz būt parocīgāks, ja salīdzina ar Hruščova vai Lietuviešu projektiem. Vienlaikus pietiekami liels pieprasījums ir arī pēc Pirmskara un Staļina laika dzīvokļiem, taču ar nosacījumu, ja ēka ir labā stāvoklī vai renovēta. Iedzīvotāji arvien vairāk šajās ēkās interesējas par energoefektivitāti,” tirgus tendences raksturo Jānis Mūrnieks, bankas Citadele Privātpersonu apkalpošanas direkcijas vadītājs.
“Katras sērijas popularitāti zināmā mērā demonstrē arī vidējas darījumu cenas. Tieši 119. un 104. sērijās darījumi notiek par vidēji visaugstākajām cenām (divistabu dzīvoklim aptuveni 60,000 EUR), topa vidusdaļā atrodas 467., 103., 602. sēriju dzīvokļi (divistabu dzīvoklim aptuveni 45,000 EUR – 55,000 EUR), savukārt zemākās cenas novērotas Hruščova un Lietuviešu projektos (divistabu dzīvoklim aptuveni 40,000 EUR). Jāatzīmē gan, ka cenu būtiski ietekmē dzīvokļa atrašanās vieta,” papildina Mūrnieks.
Kādas ir populāru projektu stiprās un vājās puses?
Nesenais incidents Bolderājā, kad Stūrmaņu ielas Lietuviešu projekta namā iebruka jumta panelis, izgaismoja, ka katrai sērijai mēdz būt savi “vājie punkti”. Protams, ka katras mājas kvalitāte atkarīga gan no vēsturiskās būvniecības un pašreizējās uzturēšanas darbu kvalitātes, taču zināmus raksturlielumus var atrast arī populārāko sēriju rindās.
Piemēram, 602. sērijas ēkas ir deviņstāvu lielpaneļu ēkas, kas veidotas no keramzītbetona sienu paneļiem un dzelzsbetona pārseguma plātnēm. Šādu ēku “sāpīgas vietas” ir samērā vāja skaņu izolācija, potenciāla mitruma iekļūšana konstrukcijās, kā arī jumta stāvoklis (tecēšana). Pašā dzīvokli uzmanība būtu jāpievērš sienu un griestu stūriem - vai nav novērojams pelējums.
Pirmskara ēkas ir mūra mājas, kas izceļas ar pamatīgumu, taču nebūs melots, ka liela uzmanība šajos namos jāpievērš pamatiem un to stāvoklim, kā arī pārsegumiem, jo tie pārsvarā ir koka. Pirmskara laika būvēs pārsvarā ir līdz 5 - 6 stāviem, un, ja ēka nav savulaik rekonstruēta, tā būs bez lifta. Jāņem vērā tas, ka šie nami pārsvarā izvietoti pilsētas centrālajās daļās, kur apbūve ir blīva, līdz ar to dzīvokļiem mēdz būt slikta insolācija jeb saules apgaismojuma klātbūtne telpās.
Der ielāgot, ka pirmskara laika ēku dzīvokļi nereti ir kopīpašums ar lietošanas, kārtības noteikumiem, kas remontdarbus var padarīt salīdzinoši izaicinošākus, saskaņojot tos ar pārējiem ēkas īpašniekiem. Tāpat šajās mājās būs sarežģītāk un dārgāk nomainīt logus – tie nebūs standarta, kā mēdz būt sērijveida ēkās. Augstie griesti un biezās sienas nereti ir tas, kas vilina potenciālos pircējus ar savu šarmu, taču vienlaikus jāatceras, ka tas rada papildus apkures izdevumus.
Vai augošie apkures rēķini un sēriju siltumnoturība ietekmē bankas vērtējumu?
“Apkures ietekme attiecībā uz konkrētiem tipveida projektiem šobrīd individuāli vērtēta netiek, taču uzmanība tiek pievērsta tam, cik ir potenciālā kredīta ņēmēja naudas atlikums pēc fiksēto izdevumu segšanas. Piemēram, ja redzam, ka cilvēks pērk lielu dzīvokli pirmskara, nerenovētā mājā, bet naudas atlikums pēc maksājumu veikšanas (nezinot jaunos maksājumus par apkuri) ir minimāls – tad šo situāciju noteikti izrunājam,” norāda J. Mūrnieks.
Kā vērtētāji aprēķina dzīvokļa vērtību?
Lai noteiktu dzīvokļa tirgus vērtību, vērtētāji galvenokārt izmanto salīdzināšanas metodi, kas pēc būtības nozīmē salīdzināt vērtējamo īpašumu ar citiem līdzīgiem īpašumiem, ņemot vērā jau notikušus darījumus. Piemēram, nosakot tirgus vērtību 104. sērijas divistabu dzīvoklim, tiks meklēti pēdējie darījumi ar šāda tipa īpašumiem, ar pēc iespējas līdzīgākiem parametriem (atrašanās vieta, istabu skaits, stāvs, stāvoklis, mājas puse, utt.) Ņemot vērā to, ka identiski dzīvokļi neeksistē, vērtējumā piemēro salīdzināmo īpašumu darījumu cenu samazinošās vai palielinošās korekcijas.
Piemēram, ja salīdzināmais objekts atrodas labākā lokācijā, tad darījuma cenai tiks piemērota samazinošā korekcija, jo novērtējamais dzīvoklis atrodas no tirgus perspektīvas sliktākā vietā. Ja novērtējamais dzīvoklis atrodas ēkas vidējā stāvā, savukārt salīdzināmais - 1. stāvā, tad salīdzināmā dzīvokļa cenai tiks piemērota palielinošā korekcija, nosakot vidēja stāva dzīvokļa vērtību. Jo salīdzināmie īpašumi ir līdzīgāki, jo attiecīgās korekcijas būs mazākas. Aktīva, attīstīta tirgus apstākļos salīdzināmo objektu parametru korekcijas parasti mēdz būt diapazonā līdz 30 %.